๐Ÿญ ์‚ฐ์—…๋Œ€์‹ ์ฆ๊ถŒ

๋ฏธ๊ตญ ์‹œ๋‹ˆ์–ด ํ•˜์šฐ์ง•, ๊ณต๊ธ‰ ๋ถ€์กฑ๊ณผ ๊ณ ๋ นํ™” ํญ๋ฐœ์ด ๋งŒ๋‚˜๋Š” 'ํ™ฉ๊ธˆ๊ธฐ'๊ฐ€ ์˜จ๋‹ค

๐Ÿ”์ด ์‚ฐ์—…, ์™œ ์ง€๊ธˆ ์ฃผ๋ชฉํ•ด์•ผ ํ•˜๋‚˜?

๋ฏธ๊ตญ ์‹œ๋‹ˆ์–ด ํ•˜์šฐ์ง• ์‹œ์žฅ์ด ๋‹จ์ˆœํ•œ ๊ณ ๋ นํ™” ์ˆ˜ํ˜œ๋ฅผ ๋„˜์–ด, ๊ตฌ์กฐ์ ์ธ ๊ณต๊ธ‰ ๋ถ€์กฑ๊ณผ ํ•„์ˆ˜์žฌํ™” ์ „ํ™˜์ด๋ผ๋Š” ๋‘ ๋งˆ๋ฆฌ ํ† ๋ผ๋ฅผ ์žก์€ ์ƒํƒœ์ž…๋‹ˆ๋‹ค. ๋ฒ ์ด๋น„๋ถ€๋จธ ์„ธ๋Œ€๊ฐ€ 80 ๋Œ€ ์ด์ƒ ํ›„๊ธฐ ๊ณ ๋ น์ธต์œผ๋กœ ์ง„์ž…ํ•˜๋ฉด์„œ ์ˆ˜์š”๋Š” ํญ๋ฐœํ•˜๊ณ  ์žˆ์ง€๋งŒ, ๊ณ ๊ธˆ๋ฆฌ์™€ ๊ฑด์„ค๋น„ ์ƒ์Šน์œผ๋กœ ์‹ ๊ทœ ๊ฐœ๋ฐœ ๊ฒฝ์ œ์„ฑ์ด ๋–จ์–ด์ ธ ์žฌ๊ณ  ์ฆ๊ฐ€์œจ์€ 1% ๋ฏธ๋งŒ์œผ๋กœ ์‚ฌ์ƒ ์ตœ์ € ์ˆ˜์ค€์— ๋จธ๋ฌผ๋Ÿฌ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ํŠนํžˆ 2027 ๋…„ ์ดํ›„ ์—ฐ๊ฐ„ ํ•„์š” ๊ณต๊ธ‰๋Ÿ‰์ธ 60 ๋งŒ ์œ ๋‹›๊ณผ ์‹ค์ œ ๊ณต๊ธ‰๋˜๋Š” 11 ๋งŒ ์œ ๋‹› ๊ฐ„์˜ ๊ฒฉ์ฐจ๊ฐ€ ๋งค๋…„ ๋ฒŒ์–ด์ง€๋ฉฐ, ๋Œ๋ด„ ์ธ๋ ฅ ๋ถ€์กฑ (Caregiver ratio ํ•˜๋ฝ) ์œผ๋กœ ์ธํ•ด ์‹œ๋‹ˆ์–ด ํ•˜์šฐ์ง•์€ ์„ ํƒ์ด ์•„๋‹Œ ํ•„์ˆ˜ ์ธํ”„๋ผ๋กœ ๊ธ‰๋ถ€์ƒํ•˜๊ณ  ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค.

๐Ÿ“Š๋ฌด์Šจ ์ผ์ด ๋ฒŒ์–ด์ง€๊ณ  ์žˆ๋‚˜?

์ด๋Ÿฌํ•œ ๊ณต๊ธ‰ ๋ถ€์กฑ ํ™˜๊ฒฝ์—์„œ 'RIDEA'๋ผ๋Š” ์ƒˆ๋กœ์šด ์ˆ˜์ต ๊ตฌ์กฐ๊ฐ€ ๋ฆฌ์ธ ์˜ ํ•ต์‹ฌ ์„ฑ์žฅ ๋™๋ ฅ์œผ๋กœ ๋ถ€์ƒํ•˜๊ณ  ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ๊ธฐ์กด NNN ๋ฐฉ์‹์ด ๊ณ ์ • ์ž„๋Œ€๋ฃŒ์— ๋ฌถ์—ฌ ์šด์˜ ์„ฑ๊ณผ๋ฅผ ๋ฐ˜์˜ํ•˜์ง€ ๋ชปํ–ˆ๋˜ ๊ฒƒ๊ณผ ๋‹ฌ๋ฆฌ, RIDEA ๊ธฐ๋ฐ˜ ํฌํŠธํด๋ฆฌ์˜ค๋Š” ์ž…์ฃผ์œจ ํšŒ๋ณต๊ณผ ์ž„๋Œ€๋ฃŒ ์ธ์ƒ์ด ๊ณง๋ฐ”๋กœ NOI(์ˆœ์˜์—…์ด์ต) ์„ฑ์žฅ์œผ๋กœ ์ง๊ฒฐ๋ฉ๋‹ˆ๋‹ค. ์›ฐํƒ€์›Œ์˜ ๋ฐ์ดํ„ฐ๋ฅผ ๋ณด๋ฉด 2024 ๋…„ ์ดํ›„ SHOP ์ž์‚ฐ์˜ ๋™์ผ์ž์‚ฐ NOI ๋Š” ๋ถ„๊ธฐ๋งˆ๋‹ค 20% ์ด์ƒ ์„ฑ์žฅํ•œ ๋ฐ˜๋ฉด, NNN ์ž์‚ฐ์€ ๊ณ ์ž‘ 3~5% ์ˆ˜์ค€์— ๊ทธ์ณ ์šด์˜ ํšจ์œจ์„ฑ์ด ์ˆ˜์ต๋ฅ  ๊ฒฉ์ฐจ๋ฅผ ๊ทน๋ช…ํ•˜๊ฒŒ ๋ณด์—ฌ์ค๋‹ˆ๋‹ค.

๐Ÿ’กํ•ต์‹ฌ ํฌ์ธํŠธ

์šด์˜ ์„ฑ๊ณผ๊ฐ€ ๊ณง๋ฐ”๋กœ ์ฃผ์ฃผ ๊ฐ€์น˜๋กœ ์—ฐ๊ฒฐ๋˜๋Š” '๋ฆฌ์ธ ์˜ ์ง„ํ™”'

์ด์ œ ์‹œ์žฅ์˜ ํ•ต์‹ฌ์€ ๋‹จ์ˆœํžˆ ๊ฑด๋ฌผ์„ ์†Œ์œ ํ•˜๋Š” ๊ฒƒ์„ ๋„˜์–ด, ์‹ค์ œ ์šด์˜ ์„ฑ๊ณผ๋ฅผ ํก์ˆ˜ํ•  ์ˆ˜ ์žˆ๋Š” ๊ตฌ์กฐ๋ฅผ ๊ฐ€์ง„ ๊ธฐ์—…์„ ์ฐพ๋Š” ๊ฒƒ์ž…๋‹ˆ๋‹ค. ์›ฐํƒ€์›Œ๋Š” ์‹œ๋‹ˆ์–ด ํ•˜์šฐ์ง• NOI ๋น„์ค‘์ด 83%์— ๋‹ฌํ•˜๋ฉฐ Private Pay ์ค‘์‹ฌ์˜ ํฌํŠธํด๋ฆฌ์˜ค๋กœ ๊ธฐ์กด ์‹œ์žฅ ๋Œ€๋น„ 12% ๋†’์€ ์ž„๋Œ€๋ฃŒ๋ฅผ ํ™•๋ณดํ•˜๋Š” ๋“ฑ ๊ฐ€๊ฒฉ ๊ฒฐ์ •๋ ฅ์„ ๋ณด์œ ํ•˜๊ณ  ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ์ง€์—ญ ๊ฐ•์ž ์šด์˜์‚ฌ์™€์˜ ํŒŒํŠธ๋„ˆ์‹ญ๊ณผ ๋ฐ์ดํ„ฐ ๊ธฐ๋ฐ˜ WBS ์‹œ์Šคํ…œ์„ ํ†ตํ•ด RevPOR ๋Š” ์—ฐ 5% ์ด์ƒ ์„ฑ์žฅ์‹œํ‚ค๋ฉด์„œ ๋น„์šฉ์€ ํ†ต์ œํ•˜๋Š” ๋งˆ์ง„ ๋ ˆ๋ฒ„๋ฆฌ์ง€๋ฅผ ์™„์„ฑํ–ˆ๊ณ , ์ด๋Š” ๊ฒฝ์Ÿ์‚ฌ๊ฐ€ ์‰ฝ๊ฒŒ ๋ณต์ œํ•  ์ˆ˜ ์—†๋Š” ๊ฐ•๋ ฅํ•œ ํ•ด์ž๊ฐ€ ๋˜์—ˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. 2025 ๋…„ ์ˆœํˆฌ์ž 110 ์–ต ๋‹ฌ๋Ÿฌ๋กœ ์™ธํ˜• ์„ฑ์žฅ์„ ์ด์–ด๊ฐ€๋ฉฐ ์ฃผ๋‹น FFO ๊ธฐ์—ฌ๋ถ„์„ 0.45 ๋‹ฌ๋Ÿฌ๋‚˜ ๋Š˜๋ฆฌ๋Š” ๋“ฑ, ๊ธฐ์กด ์ž์‚ฐ ์ ์œ ์œจ ์ƒ์Šน๊ณผ ์šด์˜ ํšจ์œจํ™”๋งŒ์œผ๋กœ๋„ ๋†’์€ ์ด์ต ์„ฑ์žฅ์ด ๊ฐ€๋Šฅํ•œ ๊ตฌ์กฐ์  ์šฐ์œ„๋ฅผ ์ ํ•˜๊ณ  ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค.

๐ŸŽฏ์ˆ˜ํ˜œ ์ข…๋ชฉ
์›ฐํƒ€์›Œ(Welltower): ์‹œ๋‹ˆ์–ด ํ•˜์šฐ์ง• NOI ๋น„์ค‘ 83% ๋กœ RIDEA ๊ตฌ์กฐ๋ฅผ ๊ฐ€์žฅ ์ง์ ‘์ ์œผ๋กœ ํก์ˆ˜ํ•˜๋ฉฐ, Private Pay ์ค‘์‹ฌ์˜ ํ”„๋ฆฌ๋ฏธ์—„ ๊ฐ€๊ฒฉ ๊ฒฐ์ •๋ ฅ์„ ๋ณด์œ 
๋ฒคํƒ€์Šค(Ventas): ๊ธ€๋กœ๋ฒŒ ์ƒ์œ„ ๋ฆฌ์ธ  ์ค‘ ํ•˜๋‚˜๋กœ ์›ฐํƒ€์›Œ์™€ ํ•จ๊ป˜ ์‹œ๋‹ˆ์–ด ํ•˜์šฐ์ง• ์‹œ์žฅ ์ˆ˜ํ˜œ๋ฅผ ๋ฐ›๋Š” ์ฃผ์š” ํ”Œ๋ ˆ์ด์–ด
โš ๏ธ๋ฆฌ์Šคํฌ

๊ณ ๊ธˆ๋ฆฌ ์žฅ๊ธฐํ™”๋กœ ์‹ ๊ทœ ๊ฐœ๋ฐœ ๊ฒฝ์ œ์„ฑ์ด ๋”์šฑ ์•…ํ™”๋˜์–ด ๊ณต๊ธ‰ ๋ถ€์กฑ์ด ์‹ฌํ™”๋  ๊ฒฝ์šฐ, ์ž์‚ฐ ๋งค์ž… ๋น„์šฉ์ด ๊ธ‰๋“ฑํ•˜์—ฌ ์ˆ˜์ต์„ฑ ๊ฐœ์„  ์†๋„๊ฐ€ ๋‘”ํ™”๋  ์ˆ˜ ์žˆ์Šต๋‹ˆ๋‹ค. ๋˜ํ•œ, ์ธ๊ฑด๋น„์™€ ์˜๋ฃŒ๋น„ ์ƒ์Šนํญ์ด ์ž„๋Œ€๋ฃŒ ์ธ์ƒ๋ถ„์„ ์ƒํšŒํ•  ๊ฒฝ์šฐ NOI ์„ฑ์žฅ๋ฅ ์ด ์˜ˆ์ƒ๋ณด๋‹ค ๋‚ฎ์•„์งˆ ์ˆ˜ ์žˆ๋Š” ๋น„์šฉ ์••๋ฐ• ๋ฆฌ์Šคํฌ๊ฐ€ ์กด์žฌํ•ฉ๋‹ˆ๋‹ค.

๐ŸŽฏ๊ฒฐ๋ก 

๊ณต๊ธ‰ ๋ถ€์กฑ๊ณผ ํ•„์ˆ˜์žฌํ™” ์ „ํ™˜์ด๋ผ๋Š” ๊ฑฐ๋Œ€ํ•œ ํ๋ฆ„ ์†์—์„œ ์šด์˜ ์„ฑ๊ณผ๋ฅผ ์ง์ ‘ ์ˆ˜์ต์œผ๋กœ ์—ฐ๊ฒฐํ•˜๋Š” RIDEA ๊ตฌ์กฐ๋ฅผ ๊ฐ–์ถ˜ ์›ฐํƒ€์›Œ๋Š” ๋‹น์žฅ ์ฃผ๋ชฉํ•ด์•ผ ํ•  ์ตœ๊ณ ์˜ ํˆฌ์ž์ฒ˜์ž…๋‹ˆ๋‹ค.

๋ฏธ๊ตญ ์‹œ๋‹ˆ์–ด ํ•˜์šฐ์ง•, ๊ณต๊ธ‰ ๋ถ€์กฑ๊ณผ ๊ณ ๋ นํ™” ํญ๋ฐœ์ด ๋งŒ๋‚˜๋Š” 'ํ™ฉ๊ธˆ๊ธฐ'๊ฐ€ ์˜จ๋‹ค โ€” ๋Œ€์‹ ์ฆ๊ถŒ | WebStock