미국 부동산, 침체 끝 '확장'으로: 물류·데이터센터가 주도하는 새로운 사이클

미국 주택과 상업용 부동산 시장은 이제 '회복'을 넘어 '확장'의 초입에 서 있습니다. 특히 상업용 부동산은 금리 급등과 가격 조정을 상당 부분 소화하며, 지수 전체의 동반 상승이 아닌 K자형 회복 국면에 진입했습니다. 이는 단순한 반등이 아니라, 물류센터와 데이터센터 등 특정 자산군을 중심으로 한 선별적 사이클의 시작을 의미합니다.

핵심 변화는 공급과 수요의 재편입니다. 주택 시장은 기존 재고 정상화와 신규 거래량 회복으로 2027년 균형점을 향해 점진적으로 이동 중이며, 집값은 연 0~3%의 완만한 횡보가 예상됩니다. 반면 상업용 부동산에서는 AI와 클라우드 수요로 인한 데이터센터 건설이 폭발적으로 증가하고 있으며, 프로로지스(PLD)는 2026년 CapEx의 약 40%를 데이터센터에 배정하며 기존 물류 리츠에서 인프라 플랫폼으로 진화하고 있습니다.

공급 과잉 해소와 AI 수요가 만나는 밸류에이션 재평가의 순간

시장의 가장 큰 기회는 아직 반영되지 않은 '구조적 변화'에 있습니다. 멀티패밀리(아파트) 시장은 2024~25년 기록적 공급 이후 2026년부터 신규 인도 물량이 급감하며 공급 과잉이 해소되고, 공실률이 평년 수준인 5% 내외로 회귀할 전망입니다. 동시에 대형 은행들이 우량 자산에 대한 대출 기준을 완화하면서 실물 매입 수요와 금융 여력이 동시에 뒷받침되고 있어, 밸류에이션 멀티플의 정상화와 NOI(순영업소득) 성장이 동시에 기대되는 희귀한 구간입니다.

이란 전쟁 등 지정학적 리스크로 국제유가가 급등하면 국채금리가 상승하여 모기지 금리가 다시 6.3~6.45%대로 반등할 수 있으며, 이는 주택 수요 회복세를 제동할 수 있습니다. 또한 중소·지역은행의 엄격한 심사 유지로 인해 변동성이 큰 건설·토지개발 부문의 자금 조달이 원활하지 않을 수 있습니다.