인구 감소 시대, 서울 도심 재편의 승자는 누구인가

한국은 초고령사회에 진입했고 인구는 매년 줄어드는 것처럼 보이지만, 정작 서울과 수도권 핵심 권역의 가치는 오히려 높아지고 있습니다. 이는 단순한 인구 감소가 아니라, 1~2인 가구 확대와 고령화, 직주근접 선호 등이 맞물리며 수요가 서울 도심으로 압축되고 있기 때문입니다. 과거에는 부족한 주택을 외곽 신도시에 공급하는 것이 핵심이었지만, 이제 그 시대는 끝났습니다. 앞으로의 개발은 이미 형성된 도시 안에서 주거, 업무, 상업 기능을 효율적으로 결합하는 '복합개발'로 초점이 이동하고 있습니다.

이 변화의 중심에는 건물을 짓는 시공사가 아니라, 사람을 모으고 오래 머물게 하는 '운영 역량'을 가진 기업들이 부상하고 있습니다. 일본 도쿄의 다이마루유나 시부야 스트림 사례처럼, 성공적인 복합개발은 단순 분양이 아닌 장기 보유와 운영을 통해 트래픽과 임대료를 극대화합니다. 한국에서도 신세계그룹(신세계프라퍼티, 센터필드)과 롯데그룹(롯데물산)이 스타필드와 롯데월드몰의 운영 경험을 바탕으로 복합개발로 전환하고 있습니다. 특히 이마트는 Rising Developer로서 핵심 입지 확보와 리테일 운영 역량을 결합한 새로운 모델을 제시하며 주목받고 있습니다.

분양에서 운영으로, 유통 기업을 통한 도시 플랫폼 산업의 부상

가장 흥미로운 점은 개발의 주체가 기존 건설사 중심에서 '유통 기반 기업'과 '운영형 디벨로퍼'로 완전히 바뀔 것이라는 점입니다. 서부티엔디는 보유 부동산을 운영자산으로 전환하는 전문 모델을, IPARK현대산업개발은 광운대역세권과 용산 권역을 기반으로 도급 시공에서 복합 디벨로퍼로 진화하고 있습니다. 시장은 아직 이 구조적 변화를 완전히 반영하지 못하고 있으며, 핵심 입지와 집객력을 가진 기업이 장기적인 운영 수익을 창출하며 더 높은 가치를 인정받을 것입니다. 이는 단순한 부동산 공급 산업을 넘어, 권역을 설계하고 운영하는 도시 플랫폼 산업으로의 패러다임 전환을 의미합니다.

정책 변화에 따른 용적률 탄력 운용이나 용적이양제 등 제도적 지원이 예상보다 더디게 진행될 경우, 복합개발의 경제성이 낮아질 수 있습니다. 또한, 장기 운영 모델은 초기 자본 부담이 크고 회수 기간이 길어 금리 변동성에 민감할 수 있는 리스크가 존재합니다.